Vous possédez un bien immobilier inoccupé et souhaitez le mettre en location ? Un tel projet ne se fait pas d’un claquement de doigts. Il y a des règles à respecter et des choix à faire pour mettre en location à Besançon. Nous vous donnons quelques conseils pour mener votre projet à bien dans les meilleures conditions !
Choisir le type de location
Avant de vouloir louer un logement, la première question à se poser est celle du type de location à envisager. Dans l’Hexagone, la plupart des locations concerne des résidences principales proposées nues (non meublées) avec des baux longue durée. Il existe néanmoins d’autres possibilités telles que la location saisonnière courte durée ou encore meublée.
Voici tout ce qu’il faut savoir pour décider quel type de bail choisir pour mettre en location à Besançon un bien immobilier.
La durée de location
Le premier critère entrant en ligne de compte est celui de la durée du bail. Il est en effet possible de mettre en location à Besançon un logement pour un temps court ou sur une très longue durée.
Si vous projetez la vente de votre bien immobilier dans un an, il peut être opportun de le louer sur des courtes durées en attendant la cession.
En revanche, si vous souhaitez conserver ce logement, il est plus judicieux de préférer un contrat de location longue durée. La durée de bail choisie influence directement le type de location possible.
Location meublée ou non
Les types de location se classent en deux grandes catégories :
- La location nue d’un logement vide. Elle est encadrée par la loi du loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
- La location meublée d’un logement contenant les biens nécessaires pour que l’occupant puisse y vivre sans avoir besoin d’y mettre ses meubles. Vous trouverez une liste détaillée des biens nécessaires dans le décret du 31 juillet 2015. Ce type de location n’est pas encadré par la loi du 6 juillet 1989 mais par la loi Alur de 2014.
Que le bien soit nu ou meublé, mettre en location à Besançon ne peut se faire que si le logement est décent. Une obligation qui incombe au propriétaire bailleur.
Le type de bail
Les caractéristiques du bail diffèrent pour chaque type de location :
- Pour une location nue, le bail est de 3 ans renouvelable par reconduction tacite.
- Le bail d’une location meublée se limite à un an renouvelable par reconduction tacite. Si l’occupant est étudiant, sa durée est réduite à 9 mois sans reconduction.
- La colocation se caractérise par l’occupation d’un logement simultanément par plusieurs personnes avec un contrat de location classique. Vous pouvez choisir de faire signer un bail par tous les locataires ou préférer un bail par occupant. Vous trouverez plus d’informations sur le site de la Fnaim.
Le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois pour résilier un contrat de location et ne peut le faire que dans des cas bien précis :
- Pour habiter lui-même le logement ou y loger un membre de sa famille.
- Afin de le vendre.
- En cas de problème de conduite de l’occupant : dégradations du bien, tapage nocturne, etc.
En revanche, quel que soit le type de bail, le locataire est soumis à un préavis d’un mois pour résilier le contrat de location.
La fiscalité de location
Avant de mettre en location un logement à Besançon, il est très important de s’intéresser à la fiscalité. Il y a en effet de grandes différences selon le type de location :
- Louer un bien immobilier meublé est considéré comme une activité commerciale. C’est donc le régime d’imposition des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique aux revenus locatifs. Il y a deux statuts possibles aux avantages fiscaux différents : le LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel). Vous devez choisir un statut en fonction de l’importance des revenus locatifs.
- Le régime d’imposition d’une location nue est celui des revenus fonciers. Vous déclarez alors sur le formulaire 2044 la somme des loyers bruts perçus dans l’année diminuée des provisions sur charges.
En fonction du montant des revenus locatifs perçus, vous avez de plus affaire à 3 régimes fiscaux différents :
- Le régime micro BIC pour une location meublée ou micro foncier pour une location nue.
- Le régime réel simplifié.
- Ou le régime normal.
Chacun d’entre eux possède des avantages fiscaux différents.
Le montant du loyer
Décider de louer un bien immobilier implique également de déterminer le loyer demandé.
Pour cela, il est essentiel de connaître les prix de mise en location à Besançon, non seulement de manière globale mais aussi pour le quartier où est implanté votre bien ainsi que pour des logements similaires.
Vous êtes libre de choisir le mode de règlement (chèque ou virement) qui vous convient.
Enfin, le bail de location peut contenir une clause de révision du loyer. La hausse est encadrée par l’indice de référence des loyers, ou IRL, publié annuellement par l’Insee.
La taxation de la plus-value
En cas de mise en location à Besançon d’un logement avant sa mise en vente, n’oubliez pas la taxe sur la plus-value à l’issue de la transaction.
La vente d’un logement peut en effet engendrer une plus-value. Vous serez alors redevable de la taxe sur la plus-value si le bien cédé était loué mais pas s’il était votre résidence principale.
Les vérifications à faire avant une mise en location à Besançon
Avant de louer votre bien immobilier, pensez à vérifier quelques points :
- L’état général et la propreté du bien
- L’état et le bon fonctionnement des équipements et meubles présents.
- Les éventuelles réparations à effectuer : fuite d’eau, etc.
N’hésitez pas à faire les travaux, réparations et rénovations nécessaires. Un logement remis à neuf intéressera plus de locataires potentiels.
Comme pour une vente immobilière, pensez également à faire faire les diagnostics immobiliers obligatoires. Ces documents sont à fournir au futur occupant de votre bien.
Il ne vous reste plus qu’à lancer votre projet locatif. Mais avant de vous lancer, renseignez-vous sur les obligations du bailleur et du locataire.
