Lorsque vous réussissez à vendre un bien immobilier pour une somme supérieure à son prix d’achat, vous réalisez une plus-value. Il est particulièrement important de savoir calculer cette plus-value immobilière à Besançon avant même la mise en vente. Vous saurez ainsi s’il vaut mieux vendre votre logement tout de suite, lorsque le marché est porteur, ou s’il est préférable de patienter, en louant par exemple votre bien dans l’intervalle. Voici comment faire ce calcul.
Calculer la plus-value immobilière à Besançon pour une résidence principale
Pour calculer la plus-value liée à la vente de votre résidence principale, il suffit de soustraire le prix d’achat du prix de vente. Pour une maison de 5 pièces en vente à 240 000 € achetée à 190 000 € il y a 15 ans, la plus-value est ainsi de 50 000 €.
Le calcul n’est cependant souvent pas aussi simple :
- N’oubliez pas d’inclure dans le prix d’achat tous les frais (comme les frais de notaire) et le coût des travaux effectués pour pouvoir habiter le logement. Il faut néanmoins pouvoir justifier de ces frais pour les prendre en compte.
- Il n’est pas facile de présager du prix de vente, même si vous pouvez vous baser sur l’estimation initiale. La révision du prix suite aux négociations peut en effet engendrer un écart important entre la valeur théorique du logement et la somme obtenue à l’issue de la transaction.
Tenez compte par exemple du coût d’isolation de vos combles. La plus-value immobilière à Besançon de votre maison est alors de 43 000 €, soit le prix d’achat (190 000 €) plus les travaux d’isolation ( 7 000 €) moins le prix de vente (240 000 €).
Calculer la plus-value pour un bien autre qu’une résidence principale
Si vous souhaitez vendre un logement qui n’est pas votre résidence principale, vous ne devez pas oublier la taxe sur la plus-value immobilière dans votre calcul.
Elle représente 36,2% de la plus-value. Elle se répartit à hauteur de 19% sur l’imposition sur le revenu et de 17,2% sur les prélèvements sociaux.
Pour calculer votre plus-value immobilière à Besançon nette, il faut de plus tenir compte des abattements fiscaux. Ils varient en fonction de la durée de possession du logement.
Connaître (et calculer) les abattements fiscaux
Ces abattements sont spécifiques à chaque volet d’imposition de la taxe sur la plus-value :
- Pour l’impôt sur le revenu, l’assiette d’imposition diminue de 6% par année si vous avez été propriétaire du bien pendant plus de 5 ans. Le taux passe à 4% pour la 22ème année. L’exonération d’imposition intervient au-delà de la 22ème année de possession.
- Pour les prélèvements sociaux, l’assiette d’imposition diminue de 1,65% par année si vous avez été propriétaire du bien pendant plus de 5 ans. Le taux passe à 1,6% la 22ème année puis à 9% jusqu’à la 30ème année. L’exonération d’imposition intervient au-delà de la 30ème année de possession.
L’exonération de la taxation sur la plus-value immobilière à Besançon est donc possible pour les propriétés en votre possession depuis plus de 30 ans.
Les cas d’exonération
Dans certains cas, l’exonération de taxe sur la plus-value immobilière ne tient pas compte de la durée de la possession :
- Pour la première vente d’une résidence secondaire. Vous devez alors ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale sur les 4 années écoulées. L’argent obtenu doit de plus servir à l’achat de votre lieu d’habitation d’ici deux ans.
- Si, à la retraite ou invalide, vous êtes en foyer d’accueil depuis moins de deux ans et vendez votre résidence principale.
- Pour les biens vendus à moins de 15 000 € (garage, cave…)
- Si vous êtes contraint de vendre après expropriation.
- Dans certaines conditions, si le logement vendu est en France mais que le propriétaire ne réside pas en Europe.
Cette calculatrice en ligne vous aidera à calculer avec exactitude votre plus-value immobilière à Besançon.
