Vous connaissez les différentes phases d’une transaction. Vous avez également conscience que chacune d’entre elles est importante : les visites, le choix de l’acheteur, la négociation d’une offre… Mais connaissez-vous les deux dernières étapes d’une vente immobilière à Besançon ? Savez-vous comment votre transaction doit se conclure ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
L’avant-contrat, la première étape pour conclure une vente de logement
La conclusion d’une vente immobilière à Besançon comprend deux temps. Le vendeur et l’acheteur signent tout d’abord un avant-contrat sous forme d’un compromis ou d’une promesse de vente. La signature de l’acte définitif devant notaire aura lieu 4 mois plus tard.
Distinguer le compromis de la promesse de vente
Bien qu’il existe de nombreuses similitudes entre le compromis et la promesse de vente, il y a néanmoins quelques différences :
- Avec un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent autant l’un que l’autre. La transaction doit donc aller à son terme.
- La promesse n’engage que le vendeur qui ne peut pas faire marche arrière. Pour mener la transaction à son terme, l’acheteur doit lever l’option mise sur le logement dans un délai convenu.
Le contenu de l’avant-contrat
Quelle que soit le type d’avant-contrat, la vente immobilière à Besançon n’est conclue qu’à la signature de l’acte définitif. Le compromis comme la promesse de vente peuvent être rédigés et signés devant notaire ou sous seing-privé. Dans ce dernier cas, il est nécessaire d’enregistrer le document auprès des services des impôts dans les 10 jours qui suivent.
L’acquéreur verse au vendeur un dépôt de garanti dont le montant est libre s’il s’agit d’un compromis ou de 10% du prix de cession dans le cas d’une promesse.
L’acheteur bénéficie de plus d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature. S’il change d’avis, il doit le signaler au vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception dans le délai imposé afin de récupérer le dépôt de garanti.
Après signature du contrat d’avant-vente, le vendeur ne peut en revanche pas changer d’avis. Le cas échéant, il prend le risque d’être attaqué devant les tribunaux et de devoir conclure la vente.
L’avant-contrat contient un descriptif du logement en vente, son prix, les délais de rétractation ainsi que l’identité du propriétaire.
Les clauses suspensives
Même si le vendeur a fait le nécessaire pour sécuriser la transaction (préparation, vérification de la fiabilité de l’acquéreur, signature des documents…), il n’est jamais sûr que la vente immobilière à Besançon ira à son terme.
L’avant-contrat contient en effet des clauses suspensives.
Il inclut par défaut une clause suspensive d’obtention de crédit. Elle permet d’annuler la transaction en cas de refus d’octroi de crédit par la banque. Pour actionner cette clause, l’acheteur doit avoir au préalable indiqué par écrit son plan de financement détaillé. Il doit également fournir l’attestation donnée par la banque. Le dépôt de garanti lui est alors rendu dans les 21 jours. En revanche, en cas de dépassement de la date de signature de l’acte définitif, le vendeur peut garder l’acompte.
L’acquéreur peut demander l’ajout d’une clause d’articulation entre achat et vente. Cette clause conditionne la transaction à la vente du logement dont l’acheteur est propriétaire. Elle comporte un risque pour le vendeur qui voit son bien bloqué. Il est donc conseillé de ne l’accepter que si l’acheteur a lui-même signé un avant-contrat pour son logement.
Un avant-contrat contient enfin forcément une clause suspensive de droit de préemption. Une collectivité territoriale peut ainsi faire valoir un droit de préemption urbain pour acheter un logement dans une zone spécifique. Le locataire peut également faire valoir cette clause pour se porter acquéreur du bien occupé.
L’acte définitif qui conclut une vente immobilière à Besançon
La cession d’un logement est effective à la signature de l’acte définitif. Il y a alors transfert de propriété : le vendeur reçoit la somme convenue et remet les clés à l’acheteur.
Le délai de réalisation
Le délai de réalisation de la vente, laps de temps séparant la signature de l’avant-contrat à celle de la vente définitive, à respecter est en général de 3 à 4 mois.
Il est cependant possible de modifier ce délai. Si l’acheteur n’a pas besoin d’un prêt immobilier, il est par exemple possible de le limiter à 2 mois. A l’inverse, si le vendeur a besoin de temps supplémentaire pour déménager ou acheter un autre bien, il peut demander un délai plus long.
Les vérifications à ne pas oublier pour bien conclure une vente immobilière
L’acte définit de vente immobilière à Besançon ne peut être signé que devant notaire, contrairement à l’avant-contrat.
Le notaire doit vérifier :
- Les identités du vendeur et de l’acheteur.
- Que le vendeur est bien propriétaire du bien (capacité et pouvoir).
- La conformité du bien immobilier (diagnostics techniques, servitudes, titre de propriété, etc.).
- Que le logement est bien libre de toute hypothèque.
- La situation du bien au regard du cadastre et des règles d’urbanisme.
- Que les droits de préemption sont purgés.
- Si le bien est un appartement, que le vendeur est en règle vis-à-vis de la copropriété.
- Le déblocage par la banque des fonds nécessaires à la cession.
Après la signature de l’acte définitif
La signature de l’acte définitif ne suffit pas à clôturer une vente immobilière à Besançon. Il y a en effet d’autres conditions à respecter.
Le notaire doit ainsi lire l’acte à voix haute devant le vendeur et l’acheteur. Pour éviter toute surprise, il est conseillé d’en demander une copie quelques jours avant la date de signature. L’acte de vente peut de plus être signé sur papier ou de manière dématérialisée sur un support informatique. Enfin, à moins que vous ne le demandiez, vous n’aurez pas de copie de l’acte.
Souvenez-vous également que le logement vendu doit être libre avant la conclusion de la vente. Le vendeur, s’il occupe le bien, doit donc avoir au préalable déménagé. De même, il faut avoir donné congé à son locataire le cas échéant.
L’acheteur est de plus en droit de demander à visiter une dernière fois le bien avant de signer afin de vérifier sa conformité et qu’il est bien libre.
La remise des clés à l’acheteur marque enfin le point final d’une vente immobilière à Besançon.
